Script de Apresentação

Boa noite a todos. Obrigado pela presença.

Hoje vou apresentar a vocês uma oportunidade de investimento em desenvolvimento imobiliário — o Nano Corp Ibirapuera. Trata-se de um edifício corporativo boutique na região Itaim / Moema / Vila Nova Conceição, em São Paulo.

Antes de entrar nos detalhes, quero destacar três números que resumem esta operação:

Por que este projeto é interessante?

Primeiro, a localização. Estamos falando da região Itaim / Moema / Vila Nova Conceição — uma das áreas com maior demanda por escritórios de alto padrão em São Paulo. A vacância nesta região está abaixo de 4%, o que significa que praticamente não há imóveis disponíveis. Empresas que querem se instalar ali precisam esperar ou pagar caro.

Segundo, a alavancagem inteligente. Nós não pedimos que o investidor banque 100% do projeto. O banco financia 80% da obra. Isso significa que o investidor desembolsa apenas 57% do custo total — e o retorno é calculado sobre esse desembolso menor, o que potencializa enormemente a rentabilidade.

Terceiro, a saída garantida. Ao final da obra, fechamos um contrato de locação de longo prazo — 10 anos, com multa de 100% — e vendemos o imóvel já alugado para um fundo imobiliário. Isso elimina o risco de vacância e garante liquidez.

E por último, a proteção patrimonial. Imóveis corporativos em regiões premium historicamente protegem contra a inflação. É renda passiva mais valorização real.

Agora vamos aos números concretos.

O custo total do projeto é de R$ 15 milhões — isso inclui terreno, obra, acabamento e gestão durante os 30 meses.

Mas o investidor não precisa colocar R$ 15 milhões. O banco entra com R$ 6,4 milhões — que são 80% da obra. O equity necessário dos investidores é de R$ 8,65 milhões. Esse é o dinheiro que sai do bolso de vocês.

Do lado da receita: o edifício tem 790 metros quadrados de área privativa. O aluguel de mercado nesta região é de R$ 220 por metro quadrado por mês. Descontando vacância e despesas, a receita líquida anual — o que chamamos de NOI — é de quase R$ 2 milhões por ano.

Isso representa um yield de 18,3% ao ano sobre o equity investido. Ou seja, se optarmos por manter o imóvel e alugar, o aluguel líquido já paga mais de 18% do investimento por ano. Mas a estratégia principal é outra — é vender. Vou explicar.

O investimento é feito de forma gradual — não é um cheque único no dia zero.

Nos primeiros 12 meses, o dinheiro vai para projetos e aquisição do terreno. Isso é 100% equity — são vocês bancando.

A partir do mês 13, o banco entra. Ele financia 80% da obra. Então o desembolso mensal do investidor cai drasticamente. Vocês podem ver no gráfico: as barras sobem rápido no início e depois estabilizam.

No mês 30, a obra termina. Aí temos duas opções de saída — e é isso que vou mostrar agora.

Reparem: o total desembolsado pelo investidor ao longo dos 30 meses é de R$ 8,65 milhões. Mas esse valor é distribuído ao longo de dois anos e meio. Não é de uma vez.

A estratégia principal de saída é o que chamamos de BTS — Built-to-Suit.

Funciona assim: nós construímos o edifício, fechamos um contrato de locação atípica de 10 anos com uma empresa — com multa de 100% se ela sair antes — e vendemos o pacote completo para um fundo imobiliário.

O fundo compra porque quer renda previsível. E paga um preço premium porque o contrato é blindado.

O preço de venda depende do cap rate — que é basicamente a taxa de retorno que o fundo aceita. Quanto menor o cap rate, mais caro ele paga pelo imóvel.

Temos três cenários:

A segunda opção é não vender. Manter o imóvel e receber aluguel.

Neste caso, o yield no primeiro ano é de 18,3% sobre o equity. O aluguel é reajustado pelo IPCA todo ano — então a renda cresce com a inflação.

Em 10 anos, o MOIC chega a 4,67x — ou seja, para cada real investido, o investidor terá acumulado quase 5 reais entre renda e patrimônio. Em 20 anos, passa de 9x.

A TIR da locação em 10 anos é de 16,2% ao ano. Menor que o BTS? Sim. Mas o MOIC é muito maior porque o patrimônio continua valorizando e gerando renda.

Esta opção é ideal para quem pensa no longo prazo e quer renda passiva crescente.

A operação é feita através de uma SPE — Sociedade de Propósito Específico. Isso significa que o imóvel fica dentro de uma empresa separada, protegido de qualquer risco externo.

A estrutura é simples:

Investidores ficam com 80% de todo o resultado — seja lucro na venda ou renda de locação. São vocês.

O desenvolvedor fica com 20% — como remuneração pelo trabalho de know-how, estruturação, desenvolvimento imobiliário, gestão financeira, comercial e execução do projeto. O desenvolvedor não coloca dinheiro — entra com expertise e gestão.

O banco financia 80% da obra e é pago integralmente com o resultado da operação.

Agora, as proteções: SPE com patrimônio segregado — o imóvel é de vocês, não se mistura com nada. Contrato BTS atípico de 10 anos com multa de 100%. Alavancagem limitada a 80% da obra. Localização com vacância abaixo de 4%.

Para resumir:

Estamos oferecendo participação em um edifício corporativo boutique em uma das melhores localizações de São Paulo. O retorno projetado é de 42,2% ao ano com liquidez em 30 meses, ou renda perpétua crescente se preferirmos manter.

O equity total é de R$ 8,65 milhões, distribuído ao longo de 30 meses. A alavancagem bancária potencializa o retorno. O contrato BTS elimina o risco de vacância. E a SPE protege o patrimônio de vocês.

Estou à disposição para tirar dúvidas e discutir os próximos passos. Obrigado.