Edifício
Corporativo
Ibirapuera
Retorno projetado de 42.2% a.a. e margem de 79% sobre o capital investido.
A Oportunidade
Edifício corporativo boutique de 790 m² na região Itaim / Moema / Vila Nova Conceição, uma das áreas com maior demanda e menor vacância de São Paulo.
Localização Premium
Região com vacância abaixo de 4% e asking rent acima de R$ 200/m²/mês.
Alavancagem Inteligente
80% da obra financiada por banco. Investidor desembolsa apenas 57% do custo total.
Saída Garantida
Contrato BTS atípico de 10 anos com multa de 100% — venda imediata para FIIs.
Proteção Patrimonial
Imóveis corporativos premium protegem contra inflação com reajuste IPCA anual.
Números do Investimento
Projeções baseadas em dados Cushman & Wakefield Q1/2026 e premissas conservadoras.
Capital Necessário
Receita do Ativo
Como Funciona
Investimento gradual ao longo de 30 meses. O banco financia 80% da obra.
Projetos & Terreno
Meses 1-12
Obra com Banco
Meses 13-30
Contrato BTS
Mês 30
Venda para FII
Mês 30
Desembolso Acumulado do Investidor
Investimento em parcelas — não de uma vez só
Cenários de Retorno
Duas estratégias de saída. Escolha conforme seu perfil.
Venda com Contrato BTS
Desenvolvemos o edifício, fechamos contrato BTS atípico de 10 anos (multa 100%) e vendemos para um FII. Banco pago primeiro. Investidor recebe 80% do residual no mês 30.
Por que o cenário base é Cap 7,5%?
Cap rate médio de escritórios em SP: 7,5%–9,6% (SiiLA 2024/2025). Ativos com BTS atípico negociam com prêmio pela segurança contratual.
Estrutura do Investimento
SPE com governança transparente e segregação patrimonial.
Investidores (80%)
Aportam o equity e recebem 80% do resultado após pagamento da dívida bancária.
Desenvolvedor (20%)
Know-how, estruturação, desenvolvimento imobiliário, gestão financeira, comercial e execução.
Banco (Dívida)
Financia 80% da obra. Pago integralmente antes da divisão de resultado.
Ordem de Pagamento (Waterfall)
Na venda, o valor é distribuído nesta ordem:
Taxa de Performance (Promote)
O desenvolvedor faz jus a uma bonificação de performance equivalente a 20% do que exceder os seguintes patamares:
Exemplo prático (cenário base): Com TIR projetada de 42,2%, o excedente acima do hurdle de 20% é tributável pelo promote. Isso alinha os incentivos — o desenvolvedor só ganha mais se o investidor também superar a rentabilidade mínima.
Os retornos apresentados neste material ainda não descontam a taxa de performance. O impacto será detalhado no contrato da SPE.
Proteções do Investidor
SPE com patrimônio segregado
Imóvel pertence exclusivamente à SPE, protegido de riscos externos.
Contrato BTS atípico (10 anos)
Multa de 100% dos aluguéis remanescentes em caso de rescisão.
Alavancagem limitada a 80%
Terreno e projetos são 100% equity — colateral sólido para o banco.
Demanda comprovada
Vacância abaixo de 4% na região — risco de não locação mínimo.
Participe desta Operação
Retorno projetado de 42.2% a.a. com liquidez em 30 meses.
Este material é meramente informativo e não constitui oferta pública de valores mobiliários. As projeções são estimativas baseadas em premissas de mercado e não garantem resultados futuros. Os retornos apresentados não descontam a taxa de performance (promote) do desenvolvedor, incidente sobre o excedente acima dos hurdles definidos.